新湖中宝风口浪尖杭州拿地项目前景难料

　　“金九银十”的房地产业界谚语在2008年这个特殊的年头并没有得以实现！房地产商期待房市能够在今年的十一黄金周期间有个较好的销售业绩也最终落空。房屋销售市场整体出现观望气氛，消费者持币待购的心理较为浓重。为此房地产商对房市的未来更是抱有谨慎态度，特别是拿地这个环节更是谨慎。

　　与北京大兴康庄限价房一期流标，二期遭到冷遇相比。2008年10月8日新湖中宝(3.56,0.00,0.00％)公司公告称以92442万元取得杭州一地块形成了鲜明对比。

　　新湖中宝(600208)为何在目前房市低迷的风口浪尖下大胆拿地呢？在大部分房地产商都资金链紧张的时候，新湖中宝的拿地资金从何而来？记者对此采访了新湖中宝的董秘了解情况。

　　拿地资金来自何处？

　　新湖中宝是一家注册地在浙江嘉州市的上市公司，主要以经营房地产，酒店服务等为主。房地产业务主要区域在安徽、辽宁、江苏、江西、浙江。

　　10月8日，也就是十一国庆黄金周过后的第三天，新湖中宝公司发出公告，称以92442万元取得杭州杭政储出[2008]28号地块。新湖中宝公司全资子公司浙江新湖房地产集团有限公司经董事会授权，与杭州汽轮动力科技有限公司以92442万元的受让金额竞拍获取杭州市国土资源局出让的杭政储出[2008]28号地块(杭州市下城区环城北路杭汽轮公司地块)。

　　公告一出，即引起投资者的猜疑：在房地产走下坡路，地产市场前景尚还模糊的境况下，为何新湖中宝能够大胆地去拿杭州这个价格敏感区域的一块地皮呢？近年来，浙江以及杭州的房地产价格也是属于全国房屋价格的领头羊，地价和房价都很高。从最近的一些房屋销售数据显示，包括杭州在内的这些领头羊的城市房地产市场价格调整力度和幅度都较大。在此般情况下，新湖中宝拿地的动力及底气到底是什么呢？

　　记者在公告出来的当日，致电新湖中宝的董秘虞迪锋了解此次公司拿地的原因。董秘虞迪锋先生称，我们拿地的原因在公告中已经写的很清楚了，请记者到公告中自己去查阅。记者继续追问道，从新湖中宝的2008年的净利润看，仅有2个亿，那么拿地的6个亿资金从何而来呢？虞先生理直气壮地说，我们的账上有钱，资金充裕，而且这块地皮也不算很贵，所以我们才拿了这块地。

　　中投证券的李少明研究员在看完新湖中宝的资产财务报表后，对记者说，该公司总资产为1181395.85万元 ，预收帐款为269212.54万元，拿出几个亿的拿地资金应该是没有问题的。并且这种拿地资金也不是一次缴纳，可以分期缴纳，所以应该不成问题。

　　记者随后致电杭州市国土资源局，询问土地出让金缴纳的情况，对方一负责人称，一般是按照合同来进行的，可以一次缴纳，也可以分期缴纳，但大部分都是分期缴纳的。

　　记者在9月10日，采访新湖中宝的证券代表李晨时，对方道出了拿地资金的真正来源，对方称，今年7月，公司发行了8年期总额为14亿的公司债，目前这笔钱还没有用，这次拿地的钱基本是属于发行公司债的钱来付的。

　　记者查阅新湖中宝(3.56,0.00,0.00％)7月份发行的公司债所募集资金的用途时，公告称，本期公司债券发行所募集资金用于偿还银行贷款的金额为3亿元，剩下募集资金用于补充公司流动资金。补充流动资金的一部分将用于补充公司流动资金，优化公司的债务结构，另有一部分资金将作为公司未来取得优质项目的储备。从这里可以看出，在发行公司债的时候，公司已经将拿地所需资金考虑进去了。

　　但是，一位财务分析专家，也向记者提出，新湖中宝2008年中期的财务状况，其总资产为1181395.85万元，总负债为734124.73万元，资产负债率为62％左右。 该公司流动负债562113.82万元，总负债为734124.73万元，流动负债占总负债的比例比较大，可能近期还款的压力会比较大。

　　同时，记者在查阅2007年新湖中宝的年报时注意到，公告提示，2008年的在建项目仍然需要50亿的资金投入，虽然，新湖中宝提出了几个融资渠道，比如，资本市场融资，加速项目回款，以及银行贷款。但是对于项目回款来说，今年房地产市场并不景气，所以卖房回款不会像去年一样顺利，而今年贷款政策也不利于房地产项目的贷款。所以有这么多不利因素，对于新湖中宝的资金是否真正很充裕，还有待考察，风险仍然存在。

　　项目利润有几多？

　　根据新湖中宝公告称，该地块位于杭州市中心城区下城区(环城北路167号地块)，东至永通信息广场、木庵小区，南至水星阁小区、新坝小区，西至水星阁小区，北至杭州汽轮动力科技有限公司，总占地面积为26256平方米，用途为住宅(设配套公建)用地，容积率为3.2，建筑密度为28％，绿地率为30％，楼面价约11002元/平方米。

　　董秘虞迪锋先生告诉记者，现在杭州城区的地越来越稀缺，现在我们拿地的成本比前一段出售的土地价格又低一些，而且这块地总价也不高，又是和别人一起合作开发，考虑到各个方面都比较合适我们才拿的这块地。

　　新湖中宝的证券代表李晨对于此块地的前景也非常乐观，对记者称，我们拿地的公告一出来，就有当地的投资者问我们楼盘销售的电话，因为我们这块地在杭州一个广场旁边，地理位置属于非常好的城中心。

　　为搞清楚这块地到底有多少价值，记者查阅了在网上这块地的地理位置，并连线了下城区一些房地产中介商，了解了一些情况。网上显示，这块地确实位于杭州市区的地带，据杭州当地人称，这个区域还是很不错的，如果有新楼盘开盘，价格应该在2万元每平方米。记者连线了当地的一些房地产中介商，打听了公司公告中提到的周围楼盘的价格，一位21世纪不动产的员工告诉记者，就木庵小区、水星阁小区和新坝小区而言，根据房屋的结构，朝向和修建年限不同，价格也有所不同，大致在1.3万-2.5万每平方米之间。但是现在杭州的新房和二手房也都有降价的趋势。

　　记者还在浙江新闻网上了解到，国庆期间，位于下城区的野风现代景苑26号大幅下调，价格将以14900元/平方米的价格出售。如果按照14900元/平方米的价格计算，新湖中宝的这块地所带来的项目利润几乎就很小了。

　　就该地块所带来的投资回报，记者连线对房地产市场进行长期追踪的中投证券的研究员李少明，该研究员称，楼面价约11002元/平方米，如果售价以2万/平方米来算的话，该项目肯定不会亏本，但是利润并不是很大。

　　东兴证券的研究员郑闵钢对记者称，根据楼盘项目的建筑品质，档次高低，以及修建质量等，都会影响到项目的利润，所以对于确切的利润还是不好判断。