商业地产因奥运重生

　　2008年北京将迎来第29届奥运会，奥运会将给北京、天津乃至全国带来什么？这是我们值得思考的问题。

　　自从 1984 年洛杉矶奥运会引入商业运作的模式后，奥运会无一例外地促进了主办国基础设施的建设，带动了旅游、建筑业、房地产等相关产业的发展，创造了许多新的就业岗位，主办城市的面貌得到极大的改观。下面介绍一下历届奥运会给举办城市的商业地产所带来的影响。

　　1992巴塞罗那奥运会：旅游业为商业地产注入持久活力

　　巴塞罗那奥运会提出“城市向海洋开放”的口号，通过对滨海地区实施道路改造、铁路改造、工厂搬迁、海滩改造等措施，将数公里长的海滩向市民开放，成为旅游、休闲胜地，再加上奥运会对之产生的巨大的“广告效应”，使这个过去在世界上知名度不高的城市一跃成为国际著名的旅游城市。随着旅游人数的剧增，并带来持续的巨大人流，促进了当地写字楼和酒店的迅速发展。可以说，旅游业的发达对巴塞罗那商业地产发展起到了重要作用，同时也为商业地产开发商带来了丰厚利润。

　　1996亚特兰大奥运会：“会议之城”支撑商业地产

　　奥运会迫使亚特兰大对市中心的旧城区进行了大规模的改造，将不少旧的工业厂房搬到郊区或更远的地方。在中心区，写字楼和商业物业得到巨大发展，奥运会后达美航空、南方贝尔等世界级大公司和政府组织纷纷到亚特兰大落户。同时由于奥运会期间留下的先进的通讯设备和宾馆，使很多会议选址于此，亚特兰大成为“会议之城”。亚特兰大通过大型会议的举办，为商业地产引入了滚滚人流。

　　2000悉尼奥运会：“宜居板块”踢跨商业地产

　　悉尼奥运会增加了市区交通及电讯基础设施，他们耗巨资兴建的新机场铁路、对机场进行扩建工程等，还有对悉尼市中心区美化工程都为悉尼中心区的房地产开发创造了新的商机。

　　但2000年的悉尼奥运会后，许多奥运场馆都遭到了破产。造成这种情况的原因是：到2002年的时候，城市的管理者把注意力都放在原来废地的改建上面，他们想把原来奥运村地址变成一个商业开发地，这个做法引起了当地提倡居住自然的人们的反对，后来又想把它变成一个工业区，这仍然遭到了很多人士的反对。现在主办方大概每年要花三千多万欧元来维持这些场馆，悉尼商业地产就此遭遇滑铁卢。究其原因，是因为悉尼是世界上最宜居的城市之一，市民反对通过对运动场馆的利用而导致居住环境的破坏，因此极力反对商业地产的开发，从而导致了悉尼奥运商业地产的一蹶不振。

　　2004雅典奥运会：商业地产“巧妇难为无米之炊”

　　雅典奥运会前，希腊政府采取欧盟投资贷款等多种形式，融资约153亿美元，投入雅典城市基础设施建设，使雅典城市面貌得到了很大改观。其中包括：拓展和改造希腊境内贯穿东西与南北的两条高速公路；建造雅典市新机场－－Venizelos机场；完善和改造了雅典市和萨洛尼卡市的城市污水处理系统；新建雅典市和萨洛尼卡市的地铁工程；加快雅典市周围主要干道的整修和改造，建造以雅典卫城为中心建设面积为689公顷的古希腊人文景观公园等。但由于希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，本地居民无法支持大量商业地产的运营。因此，雅典的商业地产虽然经历了奥运会的巨大商机和希腊政府的巨额投入，却一直处于不温不火的状态。

　　从以上几个例子可以看出，奥运会的举办可以带动所在城市商业地产的发展，但如果定位不准或开发过度也可能会产生负面的影响。奥运会的召开对一个城市的商业地产有着非常大的影响，因为奥运会能促进举办城市的经济和房地产业的发展、基础设施的完善（包括城市的道路、桥梁、铁路等）、城市国际知名度的提升，而这一切又恰恰是商业地产发展的必要条件。

　　商业地产又包括购物型商业（如购物中心等）和楼宇型商业（如写字楼、酒店等）。

　　其中购物型商业需要：

　　发达的经济环境：奥运所带来的巨大经济效益是有目共睹的，它将带动城市经济的迅速发展。

　　大量高端人群的有力支撑：房地产业的发展及外来人口的涌入将聚集大量的高端人群。

　　便利的交通条件：奥运会的召开会促进城市的基础设施建设，例如轨道交通、城市地铁、快速路等的修建，这些都将大大改善城市的环境面貌和交通状况。

　　奥运会的召开刚好能满足购物型商业良性发展所需要的基本条件，为商业地产的发展提供了有力保证。

　　而奥运所带来的城市国际知名度的提升，将带来巨大的旅游热和投资热，推动服务业、金融业、旅游业等的发展，从而对写字楼、商务酒店等产生需求，这些因素会促使楼宇型商业的迅速崛起和发展。

　　最后值得注意的是：奥运所带来的直接经济效益是十分明显的，奥运会激发一个城市的巨大潜能。面对如此机遇，一方面我们为其将带来的巨大的效应而感到欣喜；另一方面我们也应该清楚的意识到天津是2008年北京奥运会的协办城市，所以作为分会场，奥运的带动作用有限。因此我们要做的是客观、冷静的面对机遇，用科学、理性的态度审视奥运给我们的经济以及商业地产带来的契机，因地制宜地发展适合我们城市建设和发展的商业地产。